Hai ereditato terreni agricoli? Ecco come si dichiarano

I terreni si dichiarano nel quadro EB della successione — la sezione dedicata al catasto terreni — con un rigo per ogni particella. Ma quando la stessa particella ha più colture (un uliveto sopra e un bosco ceduo sotto, per esempio), i redditi non si spalmano su più righe: si sommano in quell'unica riga, ed è il punto preciso in cui una dichiarazione fatta di fretta finisce per essere incompleta senza che nessuno se ne accorga. Qui sotto trovi come si dichiarano i terreni, come si calcola il loro valore, quali agevolazioni esistono davvero per chi lavora la terra, cosa cambia per i fabbricati rurali e quanto costa da noi avere tanti terreni nella stessa pratica.

Il quadro EB, e la particella che nasconde più di una coltura

Nel modello di successione i terreni vanno nel quadro EB (i fabbricati hanno un quadro a parte, l'EC). Per ogni particella si riportano foglio, numero di particella, superficie in ettari-are-centiare, reddito dominicale — il reddito medio attribuito dal Catasto al terreno, diverso dal reddito agrario che remunera invece il lavoro di chi lo coltiva — la quota posseduta dal defunto e il codice del diritto.

Il punto che quasi nessuna guida spiega bene riguarda le particelle "porzionate". Capita spesso, soprattutto nei terreni di collina: la stessa particella catastale ha al suo interno colture diverse — seminativo e pascolo arborato, uliveto e bosco ceduo — ognuna con un proprio reddito dominicale e una propria superficie. Le istruzioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate sono chiarissime su come si tratta questo caso, e vanno controcorrente rispetto a quello che si immagina: non si apre un rigo per ogni coltura. Si compila un solo rigo, indicando il terreno unitariamente, e si sommano superfici e redditi dominicali di tutte le porzioni in quell'unico rigo.

Chi ha una casa di campagna quasi sempre porta con sé dieci, venti particelle attaccate: terreni che negli anni si sono divisi per uso — un pezzo coltivato, uno a bosco, uno incolto — restando però la stessa particella catastale. È un caso tutt'altro che raro, ed è il motivo per cui vale la pena leggere ogni visura riga per riga prima di trasmettere, non dopo. Su come si recuperano le visure e cosa serve prima di tutto il resto, trovi l'elenco completo nella guida ai documenti per la dichiarazione di successione.

Come si calcola il valore: reddito dominicale e moltiplicatore

Per i terreni non edificabili il valore da scrivere in dichiarazione non è il prezzo di mercato, ma un valore catastale automatico: si prende il reddito dominicale, lo si rivaluta del 25% e lo si moltiplica per 90. In pratica, per fare prima, basta moltiplicare il reddito dominicale per 112,5.

Su questo valore si applica poi la quota di possesso del defunto: se possedeva metà del terreno, il valore da dichiarare è la metà di quello calcolato. Fa eccezione il terreno edificabile: per questo il modello prevede un codice specifico ("tipologia terreno") e il valore non si calcola con reddito dominicale e moltiplicatore, ma al valore venale di mercato alla data del decesso, come per un fabbricato. Confondere le due cose — applicare il moltiplicatore a un terreno che lo strumento urbanistico del Comune classifica come edificabile — è un errore che l'ufficio corregge, con imposta e interessi a carico degli eredi.

Se trovi scritto 75, o 110, sono numeri di un'altra imposta

È la confusione più diffusa sui terreni agricoli, e vale la pena chiuderla. Girano tre numeri:

• 90 — è quello giusto per successione e registro, e si applica al reddito dominicale già rivalutato del 25%. Chi preferisce partire dal reddito grezzo di visura usa 112,5: è lo stesso calcolo scritto in un altro modo (90 × 1,25), non un moltiplicatore alternativo.
• 75 — è il valore originario dell'art. 52 del DPR 131/1986, prima delle rivalutazioni del 2004 e del 2006. Alcuni siti non l'hanno mai aggiornato.
• 110 — non c'entra con la successione: era il moltiplicatore IMU ridotto per i terreni di coltivatori diretti e IAP. Ed è per di più superato, perché dal 2016 quei terreni sono esenti IMU del tutto (art. 1, comma 13, della L. 208/2015).

Per la successione il moltiplicatore è 90 per tutti, coltivatore diretto o no. Le agevolazioni per chi coltiva esistono, ma agiscono sulle imposte — non sul valore catastale: le trovi qui.

Le imposte: ipotecaria 2% e catastale 1%, e quando cambiano

Come per i fabbricati, sui terreni si pagano l'imposta ipotecaria del 2% e l'imposta catastale dell'1% sul valore catastale appena calcolato, con un minimo di 200 € ciascuna. Sono le stesse aliquote di ogni altro immobile, e si autoliquidano insieme al resto nel quadro EF.

C'è però una differenza importante rispetto alla casa di famiglia: l'agevolazione prima casa — quella che riduce ipotecaria e catastale a 200 € fisse ciascuna — vale solo per le abitazioni, e mai per i terreni. Se nell'eredità ci sono sia una casa sia dei terreni, la prima casa abbassa le imposte solo sulla quota abitativa; i terreni restano tassati al 2% e all'1%, salvo che non rientrino in una delle agevolazioni agricole di cui parliamo qui sotto — pensate apposta per chi lavora la terra, non per chi la eredita e basta. Le aliquote e le franchigie dell'imposta di successione in generale, con tutti i riferimenti normativi, sono raccolte in le regole.

Le agevolazioni per chi lavora la terra: coltivatore diretto e IAP

Il modello di successione prevede agevolazioni specifiche per i terreni agricoli, ma quasi tutte sono riservate a chi ha — o si impegna ad avere — la qualifica di coltivatore diretto (chi lavora il fondo con il proprio lavoro e quello della propria famiglia) o di imprenditore agricolo professionale (IAP: chi dedica all'agricoltura almeno metà del proprio tempo di lavoro e ne ricava almeno metà del proprio reddito), iscritti alla relativa gestione previdenziale. Le abbiamo esaminate una per una qui, vincoli compresi.

Per i giovani imprenditori agricoli (codice G nel modello) l'agevolazione è tra le più generose: se il beneficiario ha meno di 40 anni, è ascendente o discendente entro il terzo grado del defunto, e diventa coltivatore diretto o IAP entro i termini previsti, i beni dell'azienda agricola sono esenti da imposta catastale e di successione, con l'ipotecaria in misura fissa. La condizione: continuare a coltivare o condurre direttamente i fondi per almeno sei anni, pena la decadenza e il recupero delle imposte con sanzioni e interessi.

Per i fondi rustici devoluti al coniuge, ai parenti in linea retta o a fratelli e sorelle (codice R), se l'erede è coltivatore diretto e la devoluzione avviene nell'ambito di una famiglia diretto-coltivatrice, l'imposta di successione si riduce del 40% sulla parte di valore fino a 103.291 €. È una riduzione, non un'esenzione: sopra quella soglia si paga per intero.

Il compendio unico e i terreni in comunità montana

Le agevolazioni più forti riguardano il compendio unico: l'impegno a riunire più terreni agricoli in un'unica unità indivisibile e a coltivarla o condurla per almeno dieci anni. Il modello distingue due codici, entrambi con la stessa conseguenza pratica — esenzione totale da imposta di successione, ipotecaria, catastale e bollo:

• Codice C — compendio unico in zone montane, per coltivatori diretti e IAP;
• Codice E — compendio unico "generale", stessa logica ma senza il vincolo della zona montana.

In entrambi i casi il vincolo di indivisibilità dura 10 o 15 anni a seconda del codice: se il compendio viene frazionato prima, l'agevolazione decade. Serve un'attestazione — una dichiarazione sostitutiva di atto notorio — allegata alla dichiarazione, con cui si attesta il possesso dei requisiti: è un documento in più rispetto alla checklist base, e va preparato prima di trasmettere.

Per i terreni situati in comunità montane (codice M), l'agevolazione è più contenuta ma comunque concreta: ipotecaria in misura fissa ed esenzione da catastale e bollo, per il coltivatore diretto che acquisisce fondi rustici a scopo di arrotondamento o accorpamento della proprietà. Per terreno montano si intende quello a un'altitudine non inferiore a 700 metri sul livello del mare, quello incluso nell'elenco dei territori montani della commissione censuaria centrale, o quello che fa parte di un comprensorio di bonifica montana. Per i boschi in terreni montani (codice N) trasferiti ad ascendenti, discendenti o coniuge, l'esenzione riguarda direttamente la sola imposta di successione.

Tutte queste richieste, quando arrivano da un beneficiario diverso da chi presenta la dichiarazione, si allegano nel rigo EG10 del modello: è la riga pensata apposta per la documentazione delle agevolazioni C, D (le aziende agricole) ed E. Se in famiglia c'è chi coltiva davvero la terra, è lì che si gioca buona parte del risparmio — ma va dichiarato con un impegno scritto, non basta esserlo di fatto.

Se ci sono anche fabbricati rurali

Chi eredita terreni agricoli quasi sempre eredita anche qualche fabbricato che li accompagna: un casale, un fienile, una stalla. Il Catasto classifica questi immobili come rurali in due modi: le categorie catastali A/6 (abitazioni di tipo rurale) e D/10 (fabbricati strumentali alle attività agricole, come stalle e magazzini), oppure — ed è il caso che si perde più spesso — con una semplice annotazione nella visura, che recita "dichiarata sussistenza dei requisiti di ruralità" senza cambiare la categoria catastale originaria del fabbricato.

Questa annotazione, introdotta per semplificare la procedura, produce lo stesso effetto di una classificazione in D/10 o A/6, ma si legge solo se la si cerca: non salta all'occhio come un cambio di categoria, e chi scorre la visura guardando solo categoria e rendita rischia di non vederla proprio. È una delle differenze che possono contare per il classamento e per le imposte locali sull'immobile, e va verificata prima di chiudere la pratica, non dopo.

Quanto costa da noi, e perché i terreni non si contano come le case

Il nostro listino generale dice: 349 € per il caso standard fino a 4 immobili, poi 60 € per ogni immobile in più. Per i terreni agricoli usiamo una regola diversa, e lo facciamo apposta: un caso tipo che abbiamo analizzato — 18 terreni agricoli e 4 fabbricati, tutti nello stesso Comune — ci ha mostrato che contare i terreni come i fabbricati avrebbe voluto dire chiedere una cifra sproporzionata al lavoro reale.

Il motivo è tecnico, e nessun concorrente lo spiega: le particelle catastali dello stesso foglio, nello stesso Comune, arrivano tutte in un'unica visura. Il lavoro in più rispetto a un fascicolo con pochi terreni non è "una visura in più per ogni particella": è qualche riga aggiuntiva nel quadro EB e una voltura che parte insieme a tutte le altre. Per questo il supplemento per i terreni è a scaglioni, non a particella:

I fabbricati — casa, box, capannone — seguono invece la regola generale: 60 € ciascuno oltre il quarto, perché ognuno ha una propria rendita, una propria categoria e spesso una propria agevolazione da verificare, e quel lavoro non si comprime allo stesso modo. Dove c'è di mezzo anche un'agevolazione da richiedere — compendio unico, giovani imprenditori, comunità montana — la stimiamo a parte e te la scriviamo prima di iniziare, come per ogni altra voce del preventivo.

Quando conviene chiedere aiuto, e quando no

Diciamolo con la stessa onestà con cui lo diciamo per ogni altro caso. Se hai uno o due terreni, nessuna coltura mista da sommare, nessuna agevolazione da far valere e il Catasto in ordine, la dichiarazione precompilata gratuita dell'Agenzia delle Entrate può bastarti: precarica i dati catastali e calcola le imposte da sola. Ne parliamo con tutti i pro e i contro in la successione precompilata conviene?

Dove conviene farsi aiutare è quando i terreni sono tanti, hanno colture diverse sulla stessa particella, ci sono fabbricati rurali con l'annotazione da cercare, o in famiglia c'è chi ha davvero i requisiti per un'agevolazione che vale migliaia di euro ma che va documentata con una dichiarazione sostitutiva precisa. In quei casi un errore — un reddito dominicale non sommato, un'agevolazione richiesta senza i requisiti, un'annotazione di ruralità mai cercata — costa più del servizio stesso. Sui tempi della pratica, con o senza terreni multipli, trovi tutto in quanto tempo ci vuole per la dichiarazione di successione, e sul conto completo delle imposte in quanto costa la dichiarazione di successione.